Постановление от 04.03.2011 г № 120
О внесении изменений в постановление Администрации города Салехарда от 18 января 2011 года N 15
В соответствии с Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в рамках решения вопросов местного значения по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности, и по содержанию муниципального жилищного фонда, руководствуясь постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 октября 2010 года N 202-ПГ "О региональной комиссии по выработке мер, направленных на улучшение финансового состояния предприятий жилищно-коммунального комплекса Ямало-Ненецкого автономного округа", статьей 43 Устава муниципального образования город Салехард, постановляю:
1.Внести в Программу муниципального образования город Салехард "Выход предприятий жилищно-коммунального комплекса на безубыточный уровень работы", утвержденную постановлением Администрации города Салехарда от 18 января 2011 года N 15, следующие изменения:
1.1.Изложить пункт 4.3.1 "Изменения организационной структуры" Раздела 4 "Финансовое оздоровление предприятий жилищно-коммунального комплекса" в следующий редакции:
"4.3.1. Основные изменения организационной структуры жилищно-коммунального комплекса в муниципальном образовании город Салехард произведены в 2006 - 2008 годах согласно плану стратегического развития ЖКХ муниципального образования (приложение N 8).
Существующая структура. На 01 января 2010 года ЖКУ оказывали 3 муниципальных предприятия - МП "Салехардэнерго" муниципального образования город Салехард, МП "Салехардремстрой" муниципального образования город Салехард, МП "Салехарджилстройсервис" муниципального образования город Салехард.
По состоянию на 30 июня 2010 года закончилось структурное преобразование МП "Салехардремстрой" муниципального образования город Салехард, МП "Салехарджилстройсервис" методом слияния.
Таким образом, решена задача о передаче задолженности неплатежеспособного предприятия для осуществления исполнения обязательств по договорам, заключенным в предыдущие периоды.
Объединение позволило консолидировать финансовые средства в целях реконструкции объектов и замены оборудования для повышения экономичности его работы, снизить затраты на внутрихозяйственный оборот.
С июля 2010 года муниципальное предприятие "Салехардремстрой" муниципального образования город Салехард прекращает свою деятельность по управлению жилищным фондом в п. Харп. Экономический эффект изменения организационной структуры предприятия составит 2935 тыс. руб. (приложение N 9).
В течение 2011 планируется проведение следующих структурных преобразований:
- создание товариществ собственников жилья на территории муниципального образования не менее чем в 20% многоквартирных жилых домов;
- организация работы расчетно-кассового центра;
- организация деятельности на территории муниципального образования организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале муниципального образования не более чем двадцать пять процентов, и составляющих не менее чем восемьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов) при условии управления такими организациями не менее чем восьмьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (приложения 9/2011, 9/2012).
4.3.1.1. Создание товариществ собственников жилья на территории муниципального образования не менее чем в 20% многоквартирных жилых домов.
Главная идея, которая проходит через весь ЖК РФ, - это то, что ключевую роль во всех вопросах, касающихся жилья, должен играть собственник.
Право собственности - это не только владение, распоряжение и пользование, но и обязанность собственника содержать свое имущество. Поэтому, покупая или приватизируя квартиру (пока еще есть на это право), граждане должны понимать всю ответственность за дальнейшее содержание своего жилья. Спустя 5 лет с момента вступления в действие новой редакции Жилищного кодекса государство передало ответственность по содержанию жилья тем, кто им владеет. Функции государства в отношении частного жилья ограничиваются только контролем за соблюдением санитарных норм и правил, технических регламентов безопасности.
Чтобы обеспечить содержание дома в надлежащем виде, необходимо эффективно управлять им. Любому здравомыслящему человеку ясно: никто так не заинтересован в благополучном состоянии жилого дома, как сами жители. Лишь хозяйский присмотр может гарантировать отлаженную работу всех коммуникаций и их своевременный ремонт и замену, а также ухоженное состояние подъездов и лестничных площадок.
Для этого гражданам и предлагается выбрать форму управления своей собственностью.
Так согласно статье 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Действительно, Жилищный кодекс Российской Федерации предполагает и другие формы управления многоквартирным домом, это:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление управляющей организацией.
Отличия ТСЖ от других форм управления:
ТСЖ является юридическим лицом и в отличие, например, от непосредственного управления имеет расчетные и иные счета в банке, имеет органы управления (Общее собрание, Правление, Ревизионную комиссию), печать и наименование.
Если говорить о различии между ТСЖ и управляющей организацией, то само название ТСЖ предполагает самоуправление собственников в отношении своего имущества. А управляющая организация в любой организационно-правовой форме работает по договору управления, по которому за определенную плату берет на себя обязанности управления многоквартирным домом, т.е. коммерческий подход по извлечению прибыли.
ТСЖ - это самая серьезная и в то же время гибкая система управления домом. Наиболее важные, принципиальные вопросы "общедомовой" жизни хозяева квартир здесь решают лично - на общем собрании членов товарищества. А "текучкой" занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества на общем собрании. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год финансовую деятельность "управленцев" проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир на общем собрании.
По сравнению с другими формами управления ТСЖ имеет ряд преимуществ:
- дом находится на балансе ТСЖ, т.е. у собственников;
- оперативность в принятии решений (через органы правления, а не посредством сбора общего собрания, как например, при непосредственном управлении);
- возможность регулирования кадровой политики в отношении нанимаемых работников, что невозможно при заключении договора с управляющей компанией;
- внутренний контроль за финансово-хозяйственной деятельностью, все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками посредством ревизионной комиссии;
- собираемые средства расходуются непосредственно на конкретный дом (в отличие от договора управляющей организацией);
- возможность выбора подрядчиков;
- каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, быть избранным в Правление или Ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности ТСЖ.
Основная разница между ТСЖ и управляющей компанией в организационно-правовой форме: ТСЖ - некоммерческая организация, управляющая компания - коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, цель которого извлечение прибыли.
ТСЖ, как юридическое лицо, имеет свой счет в банке, на который поступают все средства, однако средства расходуются по решению собственников. Это дает возможность накопления средств для крупных ремонтных работ или замены оборудования. Поступление денежных средств на счет ТСЖ делает схему их расходования более прозрачной, появляется возможность принимать оперативные меры к неплательщикам. Помимо этого, создание ТСЖ дает возможность взять кредит, постепенно погашая его за счет средств, поступивших от собственников.
Отдавая управление многоэтажным домом управляющей компании, собственники не смогут в полной мере контролировать расходование своих средств. Дело в том, что деньги, поступившие на счет компании, - ее собственность и, соответственно, расходуются по усмотрению руководителя.
ТСЖ может формировать свой эксплуатационный участок, нанимая по контракту или договору соответствующих работников (слесарей, сантехников, дворников и т.п.), при управлении управляющей организацией кадровые вопросы находятся в ведении управляющей организации.
Организация ТСЖ происходит на добровольной основе - это право собственников жилых помещений на объединение. Но если собственники жилых помещений не решат создавать ТСЖ, они должны избрать другой способ управления жилым домом, либо за них это сделают органы местного самоуправления, выбрав управляющую организацию по результатам открытого конкурса. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и другими подзаконными актами в муниципальном образовании не должно остаться ни одного многоквартирного дома, схема управления которым не приведена в соответствие с требованиями нового жилищного законодательства. И в таком случае собственник сам лишает себя возможности влиять на процесс управления своим домом.
Вместе с тем, не будучи членом ТСЖ, но проживая в доме, где оно образовано, собственник несет бремя расходов по содержанию дома наравне с теми, кто членом ТСЖ является. При этом данный собственник в управлении домом не участвует.
Практика показывает, что сегодня именно товарищество собственников жилья является наиболее оптимальной формой управления многоквартирными домами.
Еще одна проблема, корни которой уходят еще в советское прошлое, - это капитальный ремонт многоквартирных домов. Норма, содержащаяся в Жилищном кодексе Российской Федерации, предусматривает, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (пункт 2 части 1 статьи 154). Данная норма правомерна, но в ней не учитывается специфика ранее действовавших жилищных отношений.
В течение длительного времени граждане, внося квартплату, осуществляли и отчисления на капитальный ремонт. В результате приватизации возникло право собственности граждан на жилье. С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность граждан заново накапливать средства для проведения капитального ремонта жилых помещений. В результате граждане обращают свои претензии, прежде всего, к органам местного самоуправления, на которых лежит обязанность по проведению капитального ремонта только в муниципальном жилищном фонде.
Представляется, что в качестве пути решения этой проблемы может быть привлечение финансовых ресурсов бюджетов всех уровней публичной власти.
Общее количество многоквартирных домов в г. Салехарде составляет 964 шт.
На сегодняшний момент на территории г. Салехарда действуют 4 товарищества собственников жилья.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что только около 2% (19 шт.) многоквартирных домов находятся в управлении товариществ собственников жилья.
Необходимо создать товарищества собственников жилья до 01.01.2012 не менее чем в 193 многоквартирных жилых домах. В течение 2012 года продолжать работу по созданию товариществ собственников жилья.
Реализуя целевую политику по поддержке собственников в организации и деятельности ТСЖ, муниципальное образование город Салехард обеспечивает себе право на участие в заявке на получение финансовой поддержки из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта.
Так, для получения финансовой поддержки по проведению капитального ремонта многоквартирных домов г. Салехарда из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ, необходимо выполнение ряда условий, определенных вышеуказанным Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов при условии наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования, претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда:
- не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов, в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;
- не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов, в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;
- не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов, в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года.
В целях обеспечения создания условий для получения финансовой поддержки по проведению капитального ремонта многоквартирных домов г. Салехарда из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства разработана и утверждена Долгосрочная муниципальная целевая программа "Создание благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в муниципальном образовании город Салехард в 2011 - 2013 годах".
Достижение целей и решение задач Программы осуществляется путем скоординированного выполнения мероприятий Программы.
Мероприятия Программы объединены по следующим пяти направлениям:
Направление 1. Формирование условий, способствующих созданию и деятельности товариществ собственников жилья, в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий для проживания граждан в многоквартирном доме, сохранности и надлежащего содержания общего имущества.
В рамках этого направления предусматривается:
- организация и проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов в форме заочного голосования по выбору способа управления;
- проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по выбору счетной комиссии;
- проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по утверждению устава ТСЖ;
- проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по утверждению состава общего имущества в многоквартирном доме, перечня видов работ и тарифа по услуге "Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома";
- проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по выбору правления ТСЖ, выбору ревизионной комиссии;
- организация информационного и методического сопровождения деятельности по привлечению населения в управление многоквартирными домами:
1) разработка методических пособий для собственников помещений в многоквартирных домах:
- по проведению работ по подготовке, инициированию и проведению в установленном порядке общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах с целью организации товариществ собственников жилья;
- по определению состава общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья или предполагается их создание;
- по формированию земельных участков и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные, входящие в состав таких домов, объекты недвижимого имущества;
2) информирование собственников помещений в многоквартирных домах путем разработки серии информационных материалов и методических пособий для населения:
обеспечение их выпуска с целью распространения в многоквартирных домах г. Салехарда при проведении мероприятий по организации товариществ собственников жилья как наиболее эффективной формы управления многоквартирными домами;
3) организация регулярного взаимодействия с товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами с целью обсуждения, обобщения, систематизации и решения проблемных вопросов создания и деятельности вышеуказанных организаций.
Направление 2. Создание эффективных правовых механизмов, направленных на создание условий для управления многоквартирными домами.
В рамках этого направления предусматривается принятие органами местного самоуправления, в рамках полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений, муниципальных правовых актов, определяющих:
- порядок подготовки и передачи технической документации на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества;
- расчет размера отчислений собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Направление 3. Создание и ведение базы данных по созданным, действующим товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам с целью мониторинга в сфере управления многоквартирными домами в г. Салехарде.
Направление 4. Создание условий для привлечения дополнительных (внебюджетных) источников финансирования товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (включая капитальный ремонт) общего имущества.
Направление 5. Содействие созданию финансовых механизмов, обеспечивающих привлечение средств собственников помещений в многоквартирном доме, для участия в долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в размере не менее чем 5% от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Значения целевых индикаторов оценки эффективности реализации
долгосрочной муниципальной целевой программы "Создание
благоприятных условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья в муниципальном образовании
город Салехард в 2011 - 2013 годах"
| Ед. изм. | 2011 | 2012 | 2013 | |
| Количество публикаций в печатных средствах массовой информации по вопросам организации товариществ собственников жилья | Ед. | 12 | 12 | 12 |
| Количество многоквартирных домов города Салехарда, избравших способом управления управление товариществом собственников жилья | % | Не менее 10% количества многоквартирных домов | Не менее 20% количества многоквартирных домов | Не менее 20% количества многоквартирных домов |
| Степень обеспечения разработки и принятия муниципальных правовых актов: - порядок подготовки и передачи технической документации на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; - порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; - расчет размера отчислений собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт многоквартирного дома | % | 100 | 100 | 100 |
| Степень обеспечения создания и ведения базы данных по созданным, действующим товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам с целью мониторинга в сфере управления многоквартирными домами в городе Салехарде | % | 100 | 100 | 100 |
Мероприятия по реализации основных направлений
долгосрочной муниципальной целевой программы "Создание
благоприятных условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья в муниципальном образовании
город Салехард в 2011 - 2013 годах"
| N п/п | Наименования мероприятия | Исполнители | Срок исполнения | Источник финансирования | Сумма финансирования, тыс. руб. | ||
| 2011 год | 2012 год | 2013 год | |||||
| 1. | Проведение разъяснительной работы среди населения о товариществе собственников жилья (далее - ТСЖ) как наиболее эффективной форме управления многоквартирным домом | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | без финансирования | - | - | - |
| 2. | Предоставление субсидии в виде целевых грантов лицам, способствующим созданию товариществ собственников жилья, за проведение следующей работы: - организация и проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов в форме заочного голосования по выбору способа управления; - проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по выбору счетной комиссии; - проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по утверждению устава ТСЖ; - проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по утверждению состава общего имущества в многоквартирном доме, перечня видов работ и тарифа по услуге "Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома"; - проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по выбору правления ТСЖ, выбору ревизионной комиссии; - проведение собраний собственников помещений многоквартирных домов по участию в софинансировании капитального ремонта многоквартирного дома | физические лица | 2011 2013 | бюджет города Салехарда | 2230 | 200 | - |
| 3. | Оплата издательских услуг при подготовке методических пособий для населения о создании, деятельности товариществ собственников жилья | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | бюджет города Салехарда | 10 | 10 | 10 |
| 4. | Организация и проведение семинаров и "круглых столов" с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам преимуществ управления ТСЖ, информирование о положительном опыте работы существующих ТСЖ в городе Салехарде | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | без финансирования | - | - | - |
| 5. | Оказание консультативной помощи собственникам помещений в многоквартирных домах по организации и деятельности ТСЖ | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | без финансирования | - | - | - |
| 6. | Формирование пакета образцов документов для организации и деятельности ТСЖ | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | без финансирования | - | - | - |
| 7. | Оказание организационнометодической и правовой помощи в организации и деятельности ТСЖ | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | бюджет города Салехард | 10 | 10 | - |
| 8. | Проведение семинаров и "круглых столов" с руководителями ТСЖ по проблемным вопросам в деятельности ТСЖ | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | без финансирования | - | - | - |
| 9. | Организация обучения собственников помещений в многоквартирных домах, председателей и специалистов ТСЖ по вопросам управления многоквартирными домами | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | бюджет города Салехард | 30 | 30 | - |
| 10. | Оказание консультативной помощи представителям ТСЖ по вопросам оформления земельных участков под многоквартирными домами и иными входящими в состав таких домов объектами недвижимого имущества | Администрация города Салехарда | 2011 2013 | без финансирования | - | - | - |
| ИТОГО: | 2540 | 2280 | 250 | 10 |
4.3.1.2.Создание на территории муниципального образования специализированной организации - Расчетно-кассового центра.
Администрация города выступила инициатором создания специализированной организации - Расчетно-кассового центра (далее - РКЦ) на территории муниципального образования город Салехард.
Цель создания РКЦ заключается в следующем:
1.Обеспечить "прозрачность" финансовых средств, поступающих от населения в счет оплаты за жилищно-коммунальные услуги.
2.Обеспечить ведение единой базы по жилищному фонду города.
3.Обеспечить максимально эффективное взаимодействие РКЦ и всех участников жилищно-коммунальных отношений в части выстраивания единого регламента взаимодействия, предоставления информации участникам жилищно-коммунальных отношений, органам власти.
4.Обеспечить эффективную систему организации приема денежных средств от населения.
5.Обеспечить ведение расчетов за жилищно-коммунальные услуги на высоком профессиональном уровне, минимизировав перерасчеты потребителям.
6.Снизить себестоимость жилищно-коммунальных услуг в связи с централизованным ведением расчетных операций.
7.Своевременно и в полном объеме готовить документацию для ведения претензионной работы.
Передача расчетов по ЖКУ специализированной организации Расчетно-кассовому центру обеспечивает полную прозрачность расчетов за услуги ЖКХ.
За период 2007 - 2010 годов на территории города было создано несколько управляющих организаций, по нескольким районам города произошла смена управляющих организаций. Следствие этого - счетные ошибки, рост количества лицевых счетов с задолженностью, вероятность взыскания которой крайне мала.
Большим изъяном в работе УО, ТСЖ является и работа по "Пустующему" жилому фонду. Зачастую данные УО, ТСЖ содержат неактуальную информацию, так как документооборот, зачастую, не налажен.
Таким образом, совокупность всех этих факторов ведет к искажению (и множественным перерасчетам) объемов потребления коммунальных услуг.
Оплата квитанций за ЖКУ через Расчетно-кассовый центр позволит жителям города контролировать расходование средств. РКЦ - специализированное учреждение, созданное для организации расчетов за жилищно-коммунальные услуги между гражданами и организациями, оказывающими такие услуги. Расчетно-кассовый центр обеспечивает полную прозрачность как поступлений платежей от населения за все услуги ЖКХ, так и их расходования.
У данной организации много преимуществ. Прежде всего, расчеты через РКЦ удобны для граждан. Горожане могут запрашивать и получать отчеты о поступлениях и расходовании денег, - информация доступна для всех и абсолютно достоверна. Во-вторых, вероятность "хождения" двойных квитанций исключена, так как квитанции по оплате за ЖКХ утвержденного образца РКЦ готовит строго в соответствии с действующим и легитимным договором жителей и обслуживающей организации. В-третьих, обработка и доставка квитанций в РКЦ при условии передачи всего (или большинства) жилого фонда будет дешевле, чем в других учреждениях, поскольку здесь будет самый низкий процент за услуги по расчетно-кассовому обслуживанию населения. А значит, останется больше средств на содержание жилья. В-четвертых, если жители меняют способ управления многоквартирным домом или обслуживающую организацию, вся информация по предыдущим платежам сохраняется в базе данных единого кассового центра.
Важная задача Администрации города Салехарда в сфере ЖКХ - найти точки конструктивного делового сотрудничества с управляющими компаниями, ТСЖ, обслуживающими организациями, найти рычаги контроля за рациональным и честным расходованием средств. Суммы, прописанные в квитанциях, должны быть обоснованы, плата - доступной для большинства горожан, а жители имеют законное право видеть и знать, на что потрачены деньги. Самое главное, чтобы дома в городе не ветшали, а служили десятилетиями, и жить в них было комфортно. Для этого необходимо грамотно и профессионально их обслуживать, вовремя проводить все профилактические работы, ремонт. Расчетно-кассовый центр удобен, прежде всего, самим жильцам, которые смогут контролировать расходование средств.
Собственники жилья могут поручить управляющей компании вести расчеты через единый расчетно-кассовый центр. Для этого необходимо инициировать собрание собственников жилья и большинством голосов внести изменения в договор с хозяйствующим субъектом.
Необходимо обеспечить максимальную доступность в осуществлении платежей населения при минимальной стоимости услуги по сбору этих платежей. Это может быть достигнуто путем разрушения монополии ФГУП "Почта России" и конкурентного отбора организаций, осуществляющих сбор жилищно-коммунальных платежей населения, при фиксированной стоимости этой услуги в рублевом эквиваленте, а не в процентном отношении к собираемым платежам. Это предполагает, что население может оплачивать ЖКУ как в банковских учреждениях и в почтовых отделениях связи, так и в расчетно-кассовых центрах. Именно в такой ситуации минимизируется стоимость услуги по сбору платежей и создаются максимальные удобства для населения. К тому законодательство значительно расширило круг предполагаемых операторов приема платежей.
Проблема снижения задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг существует и приобретает все большее значение в связи с реформой оплаты жилья и коммунальных услуг, предусматривающей полное покрытие расходов на содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг нанимателями и собственниками жилья. Проблема насущная, не терпящая отлагательства, а соответствующая работа по ее решению представляет собой довольно сложный и ответственный участок. Поэтому начинать ее целесообразно как можно быстрее и проводить как можно активней. Разработка всеобъемлющей системы действий по работе с должниками и неплательщиками и последовательное ее применение позволят свести к минимуму задолженность населения по оплате жилищно-коммунальных услуг, обеспечив финансовую стабильность работы предприятий, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги населению. С другой стороны, УО, ТСЖ, обеспечивающим управление и эксплуатацию жилищного фонда, необходимо построить свою работу так, чтобы качество и объем предоставляемых ими услуг населению соответствовали установленным критериям. Это станет побуждающим фактором к тому, чтобы граждане сами хотели платить за оказываемые им жилищные и коммунальные услуги.
Виды деятельности РКЦ:
- контроль за правильностью исчисления платы за жилищно-коммунальные услуги;
- начисление платы за жилищно-коммунальные услуги;
- организация приема платежей, отражение сумм поступившей оплаты;
- организация кассы по приему наличных денежных средств;
- организация доставки счетов - извещений до потребителей;
- прием граждан;
- подготовка документов для взыскания задолженности;
- принятие решений о возврате излишне уплаченных платежей, пеней по ним;
- мониторинг платежей потребителей;
- контроль, анализ и составление отчетности;
- прочие виды деятельности, установленные договорами с заказчиками услуг.
Одним из условий предотвращения негативного восприятия населением целей и методов действий предприятий ЖКК, особенно при передаче его частному оператору, является прозрачная и понятная потребителям система начисления и сбора платежей.
До настоящего времени процедуры начисления и сбора платежей рассматриваются организацией ЖКК исключительно как финансовые функции, направленные на получение дохода и обеспечение его финансовой устойчивости. Однако создание РКЦ позволит включить в этот функциональный блок систему обратной связи, демонстрирующую потребителям возможность экономического влияния на работу организации ЖКХ.
При этой функции расчетного блока, выполняемого в РКЦ, формируется единая база данных. База данных отражает историю каждого потребителя, фактические объемы потребления, размеры платежей, их зависимость от качества и надежности обслуживания и другую информацию, которая доступна для всех подразделений организаций ЖКХ и интегрирована с базой данных расчетного центра, паспортным столом. Все это повышает обоснованность расчетов платежей.
Однако особое значение приобретает осознание возможности потребителями получать право на снижение уровня платежей при обосновании нарушений организацией ЖКК своих обязательств. Экономические потери организаций ЖКК в этом случае несоизмеримо меньше выигрыша от возможности требовать и от потребителей безукоризненного выполнения ими своих обязательств по оплате услуг. Этот фактор является крайне важным при подготовке к переходу на полную оплату услуг населением.
С целью совершенствования организации расчетов с потребителями, а как следствие, повышения уровня собираемости платежей, организации ЖКК, а в его составе РКЦ, должны четко определить принципы и методы начисления платежей, формирования счетов-квитанций на оплату, сбор платежей, в том числе:
- применяемые принципы расчетов с потребителями (напрямую организацией ЖКК или единым расчетным центром по договору с ним - более перспективен второй вариант);
- обеспечение выставления счетов, соответствующих фактическому объему потребления и качеству услуг;
- своевременное доведение до потребителей счетов на оплату в удобной и понятной для них форме в режиме "одного окна";
- своевременный перерасчет платежей при снижении качества услуги или наличии перебоев в их предоставлении:
- при массовых нарушениях качества услуг в одном или нескольких многоквартирных домах или в нескольких индивидуальных домах - перерасчет должен производиться в момент начисления платежей по инициативе жилищно-коммунальной организации и в понятной для потребителя форме отражаться в счете-квитанции;
- при нарушениях качества услуг в одном или нескольких жилых помещениях или одном индивидуальном доме перерасчет платежей производится по заявлению потребителя в срок, не превышающий 3-х дней с момента обращения;
- взимание задолженности с неплательщиков.
Как уже указывалось, серьезное внимание как на организацию расчетов с потребителями, так и на уровень собираемости платежей оказывают применяемые принципы расчетов с потребителями.
Преимуществом специализированных расчетно-кассовых центров является оперативность и точность расчетов, доведение до населения информации о платежах с использованием единых счетов-квитанций, повышение культуры обслуживания, создание максимальных удобств при расчетах путем организации достаточного количества пунктов оплаты с использованием режима "одного окна". Потребитель производит единовременную оплату всех жилищно-коммунальных услуг. Учет, анализ неплательщиков, своевременное и систематическое напоминание им о задолженности позволяют примерно на 20% повысить уровень собираемости платежей, доведя его до 97 - 98%. Это подтверждает опыт работы действующих РКЦ.
При этом наличие в функциональном комплексе расчетов с квартиросъемщиками блока распределения ("расщепления") платежей по поставщикам в момент оплаты делает процедуру расчетов с потребителями адекватной сбору платежей напрямую.
Для своевременного информирования потребителей об их обязательствах по оплате жилищно-коммунальных услуг, предотвращения накопления задолженности по платежам, а также обеспечения своевременного перечисления собранных платежей другим организациям - поставщикам услуг РКЦ по договорам с этими организациями должен выполнять:
- расчеты платежей потребителей услуг, проживающих в жилищном фонде всех форм собственности (база данных РКЦ о потребителях услуг должна ежемесячно сверяться с базами данных организации ЖКК);
- формирование и рассылка населению извещений (счетов-квитанций) с информацией об объеме потребления услуг и размере оплаты;
- перерасчет платежей при нарушении качества услуг или наличии перерывов в их предоставлении;
- сбор платежей через банки, почтовые отделения либо через собственные отделения;
- учет поступивших платежей на основании платежного документа (счета-квитанции), выявление неплательщиков, работа с ними;
- распределение (расщепление) собранных денежных средств между организациями - поставщиками услуг;
- перечисление денежных средств организациям - заказчикам услуг.
Важным элементом технологии начисления и сбора платежей является возможность корректировки оплаты в зависимости от качества услуг на любой стадии (включая момент оплаты потребителем). Однако предпочтительней проводить корректировку без вмешательства потребителя по информации организации ЖКХ.
Для обеспечения работы РКЦ во взаимодействии и в интересах жилищно-коммунального предприятия требуется создание единого функционального комплекса, обеспечивающего "сквозные" расчеты от формирования лицевых счетов до подготовки сводно-аналитической документации и распределения денежных средств между организациями - поставщиками услуг (см. рис.).
┌──────────────┐ ┌──────────────┐ ┌─────────────┐
┌─>│ Нормативы ├──> │Паспорт жилья │ │Информация о │
│ │ потребления │ │ │ (дома, │ │потребителях │
│ │ услуг │ │ │ квартиры) │ │ услуг │
│ └──────────────┘ │ └────────┬─────┘ └──────┬──────┘
│ │ └───────────┬─────────────┘
│ │ \\/
│ ┌──────────────┐ │ ┌─────────────────────────────┐
├─>│ Тарифы ├─>├────>│ Ввод и корректировка │
│ │ на услуги │ │ │ информации │
│ └──────────────┘ │ └──────────────┬──────────────┘
│ │ \\/
│ ┌──────────────┐ │ ┌─────────────────────────────┐ ┌───────────┐
├─>│Корректировка ├─>│ │ Расчет базовых │<──┤Организация│
│ │ тарифов │ │ │ платежей │ │базы данных│
│ └──────────────┘ │ └──────────────┬──────────────┘ │ (сеть) │
│ │ \\/ └───────┬───┘
│ ┌──────────────┐ │ ┌─────────────────────────────┐ /\\ │
│ │ Сведения об ├─>│ ┌─┤ Учет недопоставок услуг │ │ │
│ │ организации │ │ │ │ и нарушения их качества │ │ │
│ └──────────────┘ │ │ └──────────────┬──────────────┘ │ │
│ │ │ \\/ │ │
│ ┌──────────────┐ │ │ ┌─────────────────────────────┐ │ │
└──┤ Сведения о ├──┘ ┌─┼─┤ Формирование счетов- ├─────┘ │
│приборах учета│ │ │ │ квитанций и извещений │ │
└──────────────┘ │ │ └──────────────┬──────────────┘ │
│ │ \\/ │
│ │ ┌─────────────────────────────┐ │
┌───────────┘ │ │ Доведение счетов- │<──────────┘
│ │ │ квитанций до жильцов │
│ │ └───────────────┬─────────────┘
\\/ │ \\/
┌──────────────┐ │ ┌─────────────────────────────┐
┌──┤Учет платежей │<─────┼─┤ Сбор платежей │
│ └──────┬─────┬─┘ │ └──────────────┬──────────────┘
│ \\/ └─────┐ │ \\/
│ ┌──────────────┐ │ │ ┌─────────────────────────────┐
│ │ Анализ │<──┼──┼─┤ Формирование накопительных │
│ │неплательщиков│ └──┼>│ ведомостей по платежам с │
│ └──────┬───────┘ ┌───┼─┤ разбивкой по видам услуг │
│ \\/ │ │ └──────────────┬──────────────┘
│ ┌──────────────┐ │ │ \\/
│ │ Формирование │<─┘ │ ┌─────────────────────────────┐
└─>│статистической│<─────┘ │Распределение ("расщепление")│
│ отчетности │<───────┤ платежей по видам услуг и │
└──────────────┘ │ поставщикам │
└──────────────┬──────────────┘
\\/
┌─────────────────────────────┐
│ Организация расчетов с │
│ поставщиками. Печатание │
│ платежных документов │
└─────────────────────────────┘Рис. Функциональный комплекс расчета с квартиросъемщиками
и распределения платежей по поставщикам
В этом комплексе ключевое звено работы РКЦ - функциональный блок пропорционального распределения ("расщепления") собранных средств организациям - поставщикам услуг. Расщепление платежей по поставщикам услуг пропорционально реальному сбору происходит в момент платежа. Информация по контролю за движением полученных средств, а также формирование сводных аналитических данных о начисленных и собранных платежах, учет задолженности, неплательщиков и их классификацию по срокам задолженности, анализ сокращения размера оплаты за услуги оперативно передается и сверяется между РКЦ и организациями ЖКК.
Учет задолженности по платежам неплательщиков, позволяющий отделить текущую задолженность от просроченной или "безнадежной", имеет существенное значение при проведении ее реструктуризации. Это связано с тем, что в бухгалтерском учете в настоящее время требуется разделение текущей и просроченной задолженности.
Для уточнения базы данных жилищно-коммунальная организация должна регулярно (например, один раз в полугодие, год) проводить ее инвентаризацию и корректировку с тем, чтобы выявить и включить в нее вновь подключенные объекты или, так называемые, незарегистрированные объекты, о которых предприятие не имело информации при формировании базы данных о потребителях.
Повышение эффективности работы РКЦ с потребителями услуг, в том числе с целью сокращения задолженности по платежам, обеспечивается полнотой, достоверностью и "прозрачностью" для населения платежных документов (счетов-квитанций и извещений). Наряду с подробными сведениями о РКЦ в них должна содержаться информация о структуре платежей, размере тарифа за единицу услуги, снижении платежа за нарушение качества обслуживания. Это необходимо для того, чтобы каждый потребитель имел возможность определить размер своих платежей и, кроме того, видел, что чем ниже потребительские качества услуги, тем ниже уровень оплаты.
4.3.1.3.Организация деятельности на территории муниципального образования организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале муниципального образования не более чем двадцать пять процентов.
Организация деятельности на территории муниципального образования организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале муниципального образования не более чем двадцать пять процентов, и составляющих не менее чем восемьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов), при условии управления такими организациями не менее чем восьмьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах обусловлена Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", в соответствии с которым данное условие является одним из условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Данное направление деятельности осуществляется в целях:
1) Создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом.
2) Снижения себестоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.
В конце 2009 года был принят Федеральный закон от 28.11.2009 N 287-ФЗ "О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй НК РФ" (опубликован в "Российской газете" 01.12.2009). Поправки ввели налоговые льготы по НДС с 01.01.2010.
Льготы по НДС установлены для таких налогоплательщиков, как управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные, жилищные или иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги. На иные организации, например, предоставляющие коммунальные услуги и выполняющие ремонтные работы самостоятельно (при непосредственном управлении многоквартирным домом), а также компании, управляющие коммерческой недвижимостью, льготный порядок исчисления НДС не распространяется.
Согласно новому подпункту 29 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории РФ такая операция, как реализация коммунальных услуг, предоставляемых названными выше налогоплательщиками, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.
Подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ освобождается от налогообложения реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) перечисленными выше налогоплательщиками, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
Льготируются только работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые подрядным способом. Если какие-либо работы производятся собственными силами налогоплательщика, то их реализация облагается НДС. Аналогичным образом, если налогоплательщик оказывает (выполняет) иные услуги (работы) для собственников помещений, они подлежат налогообложению в общем порядке. Так, реализация услуг и работ по ремонту частного внутриквартирного имущества, даже переданных на аутсорсинг, облагается НДС.
Новая норма требует, чтобы контрагенты налогоплательщика самостоятельно выполняли (оказывали) работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества. Однако гражданское законодательство не запрещает подрядчику привлекать субподрядчиков, и заказчик не всегда может быть уверен, что весь объем работы выполнен исключительно силами подрядчика. Получается, что для целей применения льготы по НДС налогоплательщику придется включать в договор специальное условие об обязанности подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично (п. 1 ст. 706 ГК РФ). С услугами ситуация несколько иная: согласно статье 780 ГК РФ по умолчанию исполнитель обязан оказать услуги лично и вправе привлечь третье лицо, только если такое его право предусмотрено договором.
Согласно поправкам в гл. 21 НК РФ все сказанное выше одинаковым образом распространяется на управляющие организации и ТСЖ. Однако существующая правоприменительная практика отрицает наличие у товариществ обязанностей плательщика НДС. Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 ТСЖ не представляют соответствующих налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.
После введения дополнений в статьи 149, 162 НК РФ становится понятно, что законодатель признает наличие реализации коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества товариществом своим членам. Причем такая реализация освобождается от налогообложения лишь при выполнении определенных условий. В частности, если какие-либо работы выполняются силами штатных сотрудников ТСЖ, то исходя из пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ товарищество осуществляет налогооблагаемую реализацию. Вместе с тем Пленум ВАС указал, что ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ. То есть для арбитров неважно, своими или подрядными силами товарищество осуществляет свою уставную деятельность - содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. У ТСЖ в любом случае отсутствуют обязанности налогоплательщика.
В целом управляющим организациям поправки на руку, поскольку дают возможность не отвлекать денежные средства на уплату НДС. Причем использование льготы выгодно только компаниям, которые не выполняют никаких работ самостоятельно. Если управляющая организация имеет большой штат технических специалистов и выполняет работы своими силами (частично или полностью), применение льготы повлечет необходимость ведения раздельного учета НДС. Совмещение облагаемых и необлагаемых операций не только повышает трудоемкость ведения учета, но и в некоторых случаях не столь выгодно, как может показаться, в плане налоговой нагрузки . В такой ситуации многие видят выход в отказе от льгот либо в реструктуризации бизнеса.
Фактически новые льготы по НДС повышают ликвидность компаний, выполняющих, по сути, посреднические функции (хоть и по договорам поставки, подряда и оказания услуг).
Поэтому следует рассчитывать на снижение стоимости жилищных услуг для потребителей, поскольку налоговая нагрузка подрядных организаций, применяющих иные системы налогообложения, осталась прежней.
Расчет экономического эффекта от изменения организационной структуры в 2011, 2012 годах муниципальное предприятие "Салехардремстрой" муниципального образования город Салехард от реорганизации (ликвидации участков по управлению жилым фондом) приведен в приложениях 9/2011, 9/2012.".
1.2.Изложить приложения N N 4/2011, 4/2012, 5/2011, 5/2012, 6/2011, 6/2012, 7/2011, 7/2012 в редакции приложения N 4/2011 "График гашения просроченной дебиторской и кредиторской задолженности предприятий ЖКХ муниципального образования г. Салехард" к настоящему постановлению.
1.3.Изложить приложения N N 12/2011, 12/2012, 13/2011, 13/2012, 14/2011, 14/2012, 15/2011, 15/2012, 16/2011, 16/2012 в редакции приложений к настоящему постановлению.
Глава Администрации города
Ю.А.ЛИНК